Assurance de prêt : acheter un bien immobilier en France en tant qu’expatriés

Pourquoi souscrire une assurance emprunteur quand on est expatrié ?

Comme dans toute mise en place de prêt immobilier, que vous soyez expatrié, résident ou non-résident fiscal, si vous sollicitez un financement immobilier auprès d’une banque française, cette dernière exigera systématiquement la souscription d’une assurance emprunteur. Même si légalement la souscription d’une assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire, aucune banque n’accorde de crédit immobilier sans ce filet de sécurité.

En pratique, l’assurance emprunteur permet à la banque de se prémunir contre tout risque de solvabilité affectant l’emprunteur en cas d’aléas de la vie (accident, maladie). C’est aussi une sécurité pour l’assuré et ses proches qui ne se retrouvent pas contraints de vendre leur bien immobilier pour rembourser le crédit.

En tant qu’expatrié ou non-résident, ces garanties prennent tout leur sens. L’éloignement géographique et la difficulté d’accès à certaines infrastructures médicales ainsi que les aléas inhérents au pays d’accueil peuvent augmenter les risques.

Quelles sont les spécificités des non-résidents et des expatriés dans le cadre d’une assurance de prêt ?

Expatrié, non-résident fiscal : quelles différences ?

Un expatrié est un citoyen français résidant à l’étranger, souvent dans le cadre d’une activité professionnelle (contrat local, détachement, VIE, etc.), tout en conservant un lien fiscal ou social avec la France. En revanche, un non-résident est une personne qui vit de façon permanente en dehors du territoire français et n’est plus rattaché fiscalement en France. Du point de vue administratif et fiscal, la distinction entre un expatrié et un non-résident se base principalement sur la notion de résidence fiscale. Selon l’Administration française, vous êtes considéré comme non-résident si :

• vous habitez dans un pays étranger ;

• vous y exercez votre activité principale ;
• vous y avez le centre de vos intérêts économiques.

Ces deux statuts ont une influence directe sur la manière dont les banques françaises analysent un dossier de prêt immobilier et sur les conditions proposées par les assureurs en termes d’assurance emprunteur.

Un Français domicilié fiscalement à l’étranger peut emprunter auprès d’une banque française, à condition de constituer un dossier avec des garanties solides (revenus réguliers, apport, stabilité professionnelle) et de souscrire une assurance de prêt couvrant les risques dudit pays.

Les conditions d’éligibilité pour un expatrié à une assurance de prêt immobilier

L’accès à une assurance emprunteur en France depuis l’étranger dépend de plusieurs critères fixés par les assureurs. Voici les principales conditions à remplir :

• être une personne physique ou morale ;

• emprunter auprès d’une banque domiciliée en France ou dans l’Espace économique européen (EEE) ;
• résider dans un pays éligible selon la politique de risque de l’assureur.

Chaque compagnie d’assurance possède ses propres critères d’éligibilité. Certains contrats sont accessibles aux expatriés résidant dans l’Union européenne, l’EEE, mais aussi dans certaines collectivités d’outre-mer (Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna) et à Monaco.

À partir du moment où vous vivez à l’étranger, les compagnies d’assurances vous demandent de compléter un questionnaire de risque de séjour. Ce dernier évalue les risques liés à votre pays de résidence ou dans lequel vous êtes amené à séjourner régulièrement sur de longues périodes (nom du pays, durée et motif du (des) séjour(s), moyens de transports utilisés sur place, etc.). C’est un outil d’analyse complémentaire au questionnaire médical.

L’analyse du pays de résidence par les assureurs

Toutes les destinations ne sont pas couvertes de la même manière.

En effet, les assureurs classent les pays selon leur niveau de risque, ce qui peut entraîner :

• une majoration de la prime d’assurance (surprime) ;

• des exclusions de garanties ;
• un refus de couverture pour certains territoires.

Les expatriés résidant dans des zones qualifiées de « pays à risques » peuvent donc faire face à des restrictions de garantie, en raison de l’instabilité politique, des difficultés d’accès aux soins ou du niveau de criminalité.

La liste actualisée des pays à risques peut être consultée sur le site France Diplomatie du Ministère de l’Europe et des Affaires étrangères, utilisé par les assureurs pour évaluer le risque territorial.

Quelles sont les garanties dans votre assurance de prêt immobilier pour expatrié ?

Garanties obligatoires : Décès et PTIA

La garantie Décès est systématiquement exigée par les établissements prêteurs, que vous soyez non-résident ou expatrié. En cas de décès de l’assuré pendant la durée du prêt, l’assurance rembourse le capital restant dû à la banque, à hauteur de la quotité assurée.

La garantie PTIA (Perte totale et irréversible d’autonomie) complète la couverture Décès. Elle s’applique si l’emprunteur est reconnu inapte à la suite d’une maladie ou d’un accident, et ne peut plus exercer d’activité professionnelle rémunératrice, ni réaliser seul trois des quatre gestes de la vie courante (s’habiller, se déplacer, se nourrir et se laver). Cette garantie est généralement actionnable jusqu’à 65 ans. En cas de PTIA, l’assureur solde également le capital restant dû.

Ces deux garanties constituent le socle minimal exigé par les banques françaises pour tout crédit immobilier, y compris pour les expatriés.

La quotité assurée indique, en pourcentage, la part du prêt couverte pour chaque emprunteur. Elle permet de répartir le risque entre les co-emprunteurs, de façon équilibrée ou adaptée à la situation de chacun (niveau de revenus, protection souhaitée, etc.). Pour un emprunteur seul, la quotité assurée est obligatoirement de 100 %. Pour un couple, le prêt doit être couvert à minima à 100 % (soit 50/50, soit 70/30, etc.), mais la quotité assurée peut atteindre 200 % (100 % pour chaque co-emprunteur).

Garanties complémentaires : IPT, IPP, ITT, Dos et psy

Certaines banques peuvent demander des garanties complémentaires selon la nature de votre projet. Néanmoins, il faut savoir qu’en fonction de votre lieu de résidence et selon les assureurs, certaines garanties ne seront pas forcément accessibles.

Parmi ces garanties additionnelles, on distingue notamment :

• l’IPT (Invalidité permanente totale) : elle couvre les situations dans lesquelles vous êtes reconnu en invalidité avec un taux supérieur à 66 % après consolidation de votre état de santé, vous empêchant d’exercer votre (ou toute) profession ;

• l’IPP (Invalidité permanente partielle) : son fonctionnement est identique à l’IPT, mais elle concerne les invalidités reconnues avec un taux compris entre 33 % et 66 % ;
• l’ITT (Incapacité temporaire de travail) : elle couvre vos mensualités pendant un arrêt temporaire de travail dû à une maladie ou un accident vous empêchant d’exercer votre (ou toute) activité professionnelle ;
• la garantie Dos et psy : elle permet de vous couvrir en cas de pathologies psychiques ou physiques appelées « maladies non objectivables ».

Pour chacune de ces garanties, la compagnie d’assurance rembourse les mensualités de votre prêt selon les modalités prévues au contrat.

Il existe deux modes d’indemnisation en assurance emprunteur : la prise en charge indemnitaire, qui compense uniquement la perte de revenus réelle, et l’indemnisation forfaitaire, qui verse un montant prédéfini selon la pondération de la quotité assurée. Pour une protection plus efficace, mieux vaut privilégier un contrat à indemnisation forfaitaire.

Comment choisir son assurance emprunteur en tant qu’expatrié pour obtenir un crédit immobilier ?

Identifier ses besoins en fonction du projet immobilier

La première étape consiste à bien cerner la nature de votre projet immobilier. Les besoins ne sont pas les mêmes selon que vous achetez :

• une résidence principale en vue d’un retour définitif en France ;

• une résidence secondaire pour y séjourner pendant vos vacances ;
• ou un bien locatif dans une optique d’investissement.

Chaque projet implique un niveau de garantie qui diffère selon les banques. Généralement, pour un investissement locatif, les banques se contentent souvent des garanties Décès et PTIA. En revanche, pour une résidence principale ou secondaire, des garanties supplémentaires (invalidité, incapacité temporaire de travail, garantie dos et psy) sont nécessaires.

Quelle est la meilleure formule d’assurance emprunteur pour les expatriés ?

Assurance de groupe ou délégation d’assurance : que choisir ?

Lorsqu’une banque française vous accorde un prêt immobilier, que vous soyez expatrié ou non, elle vous propose systématiquement son assurance groupe. Il s’agit d’un contrat collectif mutualisé, dont les conditions sont standardisées pour l’ensemble des emprunteurs.

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez toutefois la possibilité d’opter pour une délégation d’assurance. Cela signifie que vous pouvez choisir librement un contrat individuel auprès d’un autre assureur, tant que ce contrat propose au minimum les mêmes garanties que celles incluses dans le contrat groupe de la banque. Cette solution est souvent préférable pour les expatriés, car elle permet une couverture personnalisée, tenant compte de votre localisation géographique, de votre métier et de votre profil de santé, et ce, à un tarif compétitif.

Quel est le coût d’une assurance de prêt immobilier pour un expatrié ?

Plusieurs critères sont pris en compte par les assureurs pour établir le montant de votre cotisation d’assurance de prêt immobilier si vous êtes expatrié :

• le pays de résidence : si vous résidez dans un pays considéré comme « à risques » (instabilité politique, faible qualité du système de santé, insécurité, taux de mortalité routière, etc.), vous risquez une surprime ou des exclusions de garanties. À l’inverse, vivre dans l’UE peut vous permettre d’accéder à des conditions plus avantageuses ;
• la profession exercée : certains métiers (pilotes de ligne, militaires, humanitaires, etc.) peuvent impliquer un niveau de risque plus élevé. Les assureurs peuvent refuser de couvrir certaines activités ou adapter les garanties en conséquence ;

• l’âge de l’emprunteur : plus vous êtes âgé, plus le coût de l’assurance augmente ;

• le montant et la durée du prêt : logiquement, plus le capital emprunté est élevé et la durée longue, plus la prime est importante ;
• l’état de santé : en cas d’antécédents médicaux, une surprime ou une exclusion partielle peut être appliquée ;
• le type de contrat choisi : vous pouvez opter pour une assurance groupe proposée par la banque ou pour une délégation d’assurance, souvent moins chère à garanties équivalentes. Vous devrez également choisir entre une cotisation fixe, identique sur toute la durée du prêt, ou une cotisation variable, calculée sur le capital restant dû et donc dégressive au fil du remboursement ;
• la pratique de sports extrêmes (parachutisme, alpinisme, plongée, etc.).

Le coût de l’assurance emprunteur peut être comparé d’un contrat à l’autre grâce au TAEA (Taux annuel effectif d’assurance). Indiqué obligatoirement par l’assureur ou la banque, ce taux permet d’évaluer l’impact réel de l’assurance sur le coût total de votre crédit. Plus le TAEA est faible, plus le tarif de votre assurance est avantageux.

Peut-on changer d’assurance de prêt immobilier quand on est expatrié ?

Entrée en vigueur en septembre 2022, la loi Lemoine permet à tous les emprunteurs, y compris les expatriés et non-résidents, de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre une date anniversaire ou la fin de la première année du crédit.

Cette mesure s’applique à tout emprunt immobilier destiné à l’achat d’un bien à usage d’habitation ou mixte, souscrit par des personnes physiques, y compris des Français résidant à l’étranger.

Voici les principaux avantages de cette loi pour les expatriés :

• vous pouvez comparer régulièrement les offres du marché, même après la signature de votre prêt ;

• vous avez la possibilité d’opter pour une assurance plus couvrante ou moins chère, mieux adaptée à votre nouvelle situation ou à votre changement de pays ;

• la banque dispose de 10 jours pour répondre à votre demande de substitution, à compter de la réception du nouveau contrat.

Pourquoi faire appel à un courtier pour un prêt immobilier en tant qu’expatrié ?

Trouver ou changer d’assurance emprunteur en tant qu’expatrié ou non-résident peut soulever des questions spécifiques liées :

• à la territorialité des garanties (sont-elles maintenues dans votre pays actuel ?) ;

• à la présentation de justificatifs médicaux depuis l’étranger ;
• à la lisibilité des exclusions ou franchises selon votre profil et votre zone géographique.

Un courtier spécialisé en assurance emprunteur pour expatriés peut vous accompagner dans la comparaison des offres, la validation de l’équivalence des garanties et la présentation de votre dossier à la banque. Il joue souvent un rôle clé pour éviter les refus et optimiser les délais de traitement.

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