Peut-on déduire l’assurance emprunteur des revenus fonciers ?

L’assurance emprunteur et l’investissement locatif : définition et rôle

L’assurance emprunteur est un contrat garantissant le remboursement d’un prêt immobilier en cas d’événements imprévus (accident, maladie) affectant la capacité de remboursement de l’emprunteur. Même si elle n’est légalement pas obligatoire, les banques l’exigent systématiquement pour accorder un prêt immobilier. Selon les garanties souscrites, l’assurance couvre :

• le décès ;
• la PTIA ;

• l’invalidité permanente (IPP, IPT) ;

• l’incapacité temporaire de travail (ITT), incluant ou non l’option Dos et Psy (maladies non objectivables) ;
• la perte d’emploi (PE).

Dans le cadre d’un investissement locatif, cette couverture protège à la fois :

• la banque prêteuse, en sécurisant le remboursement du crédit ;
• l’investisseur, en évitant que le remboursement du prêt pèse sur son patrimoine ou sa famille en cas d’aléa de la vie.

Bon à savoir

Sur le plan fiscal, les primes d’assurance emprunteur sont considérées comme des frais liés au financement du bien immobilier. Elles peuvent donc, dans certaines situations, être déduites des revenus fonciers.

La déductibilité de l’assurance emprunteur des revenus fonciers

Pour être déductible, la prime d’assurance doit être directement liée à un prêt ayant servi à financer un bien immobilier générant des revenus fonciers, par exemple :

• l’achat d’un logement destiné à la location ;

• la construction d’un bien locatif ;

• la réalisation de travaux d’amélioration ou de rénovation dans un logement loué.

Dans ce cas, les cotisations d’assurance sont considérées comme des frais accessoires à l’emprunt, au même titre que les intérêts du crédit. Cependant, cette déduction fiscale des primes d’assurance de vos revenus n’est possible que si les conditions fiscales explicitées dans la partie suivante sont réunies.

Les conditions pour déduire l’assurance emprunteur de ses revenus fonciers

Pour savoir si vous pouvez déduire vos primes d’assurance emprunteur de vos revenus fonciers, plusieurs conditions doivent être réunies. Ces règles s’inscrivent dans les mêmes conditions que celles applicables pour déduire les intérêts d’emprunt.

Il faut que le bien génère des revenus locatifs

Afin de pouvoir déduire les primes d’assurance, la première condition concerne l’usage du bien immobilier. En effet, le logement doit être loué ou destiné à la location et générer des loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

En revanche, aucune déduction n’est possible si le prêt finance :

• votre résidence principale ;

• une résidence secondaire ;

• un logement occupé gratuitement par un proche.

Dans ces trois situations, les cotisations d’assurance sont considérées comme des dépenses personnelles.

Vous devez être imposé au régime réel

La déduction de l’assurance emprunteur n’est possible que si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel d’imposition. Avec ce régime, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers de nombreuses charges, notamment :

• les intérêts d’emprunt ;

• les frais de dossier du crédit ;

• les primes d’assurance emprunteur ;

• la taxe foncière ;

• les charges de copropriété non récupérables ;
• les travaux d’entretien et de réparation.

Bon à savoir

Si vous relevez du régime micro-foncier, les charges ne sont pas déduites individuellement. L’Administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, censé couvrir l’ensemble des dépenses. Dans ce cas, l’assurance de prêt ne peut pas être déduite séparément.

L’assurance doit être liée au prêt immobilier

Pour bénéficier de la déduction des primes d’assurance, ces dernières doivent également être directement liées au crédit immobilier ayant financé le bien locatif. Concrètement, cela signifie que l’assurance doit garantir le remboursement de ce prêt. Cette dernière constitue alors une charge liée à l’acquisition ou à la conservation du revenu foncier, ce qui justifie sa déduction fiscale.

Exemple de déduction de l’assurance emprunteur des revenus fonciers

Un investisseur, imposé au régime réel, perçoit 12 000 € de loyers annuels pour un appartement mis en location.

Ses charges liées au financement de son bien sont les suivantes :

• intérêts d’emprunt : 3 000 € ;
• assurance emprunteur : 720 € ;
• total des charges liées au prêt : 3 720 €.

Comme ces charges sont déductibles des revenus fonciers, elles viennent en diminution des loyers perçus. Le revenu foncier imposable s’élève donc à : 12 000 € – 3 720 € = 8 280 €.

Bon à savoir

Si l’investisseur est imposé dans une tranche marginale d’imposition de 30 %, la déduction des revenus fonciers liée à ces charges représente une économie d’impôts d’environ 1 756 €, en tenant compte des prélèvements sociaux de 17,2 % (= 3 720 × 30 %) + (3 720 × 17,2 %).

La déclaration de l’assurance emprunteur dans les revenus fonciers

Vous cherchez à savoir comment déduire les primes de votre assurance emprunteur ? La déduction se fait dans la déclaration des revenus fonciers, via le formulaire n°2044 dans la ligne 250. Les cotisations d’assurance de prêt immobilier sont inscrites dans la rubrique consacrée aux intérêts d’emprunt et frais liés au crédit immobilier.

Le montant à déclarer de votre assurance emprunteur correspond au total des primes effectivement payées durant l’année par le propriétaire bailleur.

En cas de contrôle fiscal, l’Administration peut demander différents justificatifs, notamment :

• votre offre de prêt immobilier ;

• votre contrat d’assurance emprunteur ;

• vos relevés ou attestations de paiement des cotisations ;
• les baux attestant de la location du bien.

Bon à savoir

Il est donc recommandé de conserver l’ensemble de ces pièces pendant au minimum 3 ans. Toutefois, il faut savoir qu’un contrôle fiscal peut remonter jusqu’à 10 ans en présence de certaines omissions graves ou situations frauduleuses.

Les situations dans lesquelles l’assurance emprunteur n’est pas déductible

Certaines situations excluent la déduction fiscale, étant considérées comme des dépenses personnelles ou non liées au revenu foncier. C’est notamment le cas lorsque :

• le prêt finance une résidence principale ou secondaire ;

• le bien immobilier n’est pas loué ;

• le propriétaire relève du régime micro-foncier ;

• l’assurance n’a pas de lien direct avec le prêt immobilier du bien loué.

Les autres charges déductibles des revenus fonciers

Au régime réel, plusieurs dépenses liées à la gestion du bien locatif peuvent réduire votre revenu imposable et donc le montant des revenus fonciers imposables, ce qui peut diminuer sensiblement la fiscalité de votre investissement locatif.

Parmi les principales charges déductibles figurent :

• les intérêts d’emprunt immobilier ;

• les cotisations d’assurance emprunteur ;

• les assurances liées au logement comme l’assurance Propriétaire non occupant – PNO) ;

• les frais de gestion ou de syndic ;

• les travaux d’entretien et de réparation ;

• la taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Les avantages de l’assurance emprunteur Alptis pour un investissement locatif

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, comprendre si l’on peut déduire l’assurance emprunteur des revenus fonciers permet d’optimiser la fiscalité de votre projet. Mais le choix du contrat d’assurance joue également un rôle clé dans la rentabilité globale de l’opération. En effet, sur la durée d’un crédit immobilier (généralement entre 15 et 25 ans), le coût de l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du financement. Sélectionner une couverture adaptée permet donc de protéger votre projet tout en maîtrisant le coût total de votre prêt.

Les solutions d’assurance emprunteur proposées par Alptis sont conçues pour répondre aux exigences des établissements prêteurs tout en s’adaptant au profil de chaque emprunteur. Elles permettent notamment :

• de réduire significativement le coût de l’assurance, avec des économies pouvant atteindre jusqu’à 60 % par rapport à certains contrats groupes bancaires ;

• de respecter les critères d’équivalence de garanties exigés par la banque ;
• de bénéficier d’une couverture modulable, ajustée à votre situation et à votre projet immobilier, incluant les garanties essentielles dont vous avez besoin (décès, PTIA, ITT, IPP, IPT).

Demandez un devis d’assurance emprunteur personnalisé pour comparer les offres et trouver la couverture la plus adaptée à votre projet immobilier.