En cas de logement indécent, le propriétaire peut-il expulser le locataire ?

Quand un logement est-il qualifié d’indécent ?

Pour une location en bonne et due forme, vous êtes tenu de louer un logement “décent”. Mais, qu’est-ce que cela implique exactement ? En quelques mots, ce que nous qualifions de logement décent est une habitation devant répondre à plusieurs critères. Le bien doit impérativement être aux normes et répondre aux dernières exigences des textes de loi, mais également ne connaître aucune détérioration. Nous attendons alors :

• L’absence de risque pour la sécurité ou la santé du locataire.
• L’absence d’animaux nuisibles et de parasites.
• Une performance énergétique minimale.
• La mise à disposition de certains équipements.

Si, au cours de son bail, le locataire remarque des dégradations du bien, impliquant notamment l’apparition de parasites ou autre événement venant remettre en cause la décence du bien, alors le logement qui était qualifié de “décent”, pourra finalement devenir insalubre. Plus concrètement, votre bien en location sera considéré comme indécent s’il présente : des nuisibles tels que des cafards ou des rats, un danger pour le locataire (moisissure, structure qui menace de s’effondrer), des équipements non fonctionnels, etc. Seul un critère cité ici suffit à rendre un appartement ou une maison indécente.

Logement insalubre : que dit la Cour de cassation au sujet de l’expulsion ?

Dans la mesure où vous êtes dans l’obligation de louer un logement décent, qui répond aux normes citées précédemment, tout changement doit être impérativement notifié. Lorsque le logement devient indécent, vous êtes alors tenu de procéder aux travaux nécessaires afin de rendre celui-ci salubre. Dans l’éventualité où cela ne serait pas possible, vous pourriez être en droit de mettre un terme au bail de location et, in fine, d’expulser le locataire.

Les étapes pour une procédure d’expulsion

Il peut s’agir d’un accord amiable, tout comme l’une des parties peut être amenée à saisir la Commission départementale de conciliation. Attention toutefois, si la Cour de cassation autorise la mise en place d’une expulsion, celle-ci comprend plusieurs étapes. Parmi elles, il convient de prouver que le logement est, en effet, indécent. La procédure d’expulsion ne pourra être réalisée en étant simplement basée sur les dires du locataire.

Dans le cas présent, vous devrez ainsi faire réaliser un constat auprès d’un commissaire de justice. La démarche est la suivante : l’huissier de justice se déplace sur les lieux (le logement concerné) et réalise un procès-verbal dans lequel sera spécifiée une description détaillée de l’état de l’habitation.

Logement indécent : la question du loyer

Dans le cadre d’une expulsion, se pose la question du loyer. Le fonctionnement est simple. Si vous décidez de mettre un terme au bail de votre locataire, il vous sera demandé de procéder au remboursement des loyers, dans la limite de la durée de prescription.

Notez en parallèle que, votre locataire, quant à lui, est tenu de vous verser une indemnité d’occupation jusqu’au jour de son départ. C’est la valeur locative du bien loué qui déterminera le montant de ladite indemnité.

La procédure de relogement du locataire dans un logement décent

Selon le degré d’insalubrité, les travaux de rénovation peuvent s’étendre sur une longue période et rendre le bien inhabitable, ce qui nous amène à la question suivante : qu’en est-il du locataire sur la durée des travaux ? C’est simple, il relève de votre responsabilité de reloger ce dernier le temps des travaux. Si vous veniez à refuser, vous vous exposeriez à 3 ans d’emprisonnement, ainsi qu’à une amende de 100 000 euros, comme le stipule la loi n°2024-322 du 9 avril 2024.

Il est important de préciser qu’une telle obligation ne s’applique pas lorsque le logement devient indécent suite à un sinistre.

Les recours possibles pour le locataire d’un logement non décent

Quand votre locataire remarque des éléments pouvant affecter la décence du logement, ce dernier est tenu de vous en informer. À cette occasion, il peut donc vous demander de réaliser les travaux nécessaires afin que le logement puisse répondre aux normes de décence. En parallèle, il est conseillé pour le locataire d’informer la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou bien la mutualité sociale agricole (MSA) des faits. Les organismes agiront en conséquence.

Cependant, in fine, lorsque l’indécence de l’habitation est causée par un élément qui ne peut être corrigé (tel qu’une surface minimum qui ne répond pas aux nouvelles normes), l’expulsion du locataire est inévitable.

Quelles solutions pour rendre salubre votre logement en location ?

Il est question de l’expulsion du locataire lorsque les travaux de rénovation ne peuvent être envisagés. Cependant, dans la majorité des cas, les éléments causant l’insalubrité du bien peuvent être corrigés : la mise en place d’un traitement anti-nuisibles, le remplacement de fenêtres, l’installation de VMC performantes pour améliorer la qualité de l’air… Nombreuses sont les démarches qui s’offrent à vous dans le but de rendre un logement décent.

Selon l’importance des travaux à réaliser, le coût peut varier, c’est pourquoi des plans de financement vous sont proposés. Lors de rénovations onéreuses, il peut être pertinent de vous tourner vers un organisme bancaire, en vue d’un prêt. Aussi, notez que de nombreuses aides et subventions ont été développées ces dernières années, afin d’aider les propriétaires à réaliser leurs travaux de rénovation énergétique.

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