Bien choisir son assurance emprunteur pour un investissement locatif

Pourquoi souscrire une assurance emprunteur pour un investissement locatif ?

Souscrire un prêt immobilier pour un investissement locatif vous engage sur le long terme. Même si les loyers participent au règlement des échéances, l’équilibre financier de votre projet reste exposé aux aléas de la vie. L’assurance emprunteur constitue alors un véritable outil de sécurisation patrimoniale. Selon les garanties souscrites, elle permet de préserver la continuité du remboursement de votre prêt ou de solder le capital restant dû en cas d’événement grave.

Une condition indispensable pour obtenir le financement

Légalement, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Toutefois, les banques exigent une assurance de prêt systématiquement avant d’accorder un crédit immobilier, cette dernière sécurisant le remboursement du prêt en cas de défaillance liée à un événement couvert.

Une protection financière pour votre projet locatif

Au-delà de l’exigence bancaire, l’assurance emprunteur protège également l’assuré.

En cas de maladie ou d’accident, elle évite :

• que le crédit ne fragilise votre patrimoine global ;

• qu’une revente urgente du bien ne soit nécessaire ;
• que vos proches aient à supporter la dette.

Bon à savoir

Contrairement à une idée reçue, les loyers ne couvrent pas toujours l’intégralité des échéances. Vacances locatives, impayés ou charges imprévues peuvent déséquilibrer l’opération. L’assurance emprunteur joue alors un rôle d’amortisseur et sécurise la pérennité de votre investissement.

Quelles garanties dans une assurance emprunteur pour un investissement locatif ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier locatif, les garanties d’assurance exigées sont généralement moins étendues que pour l’achat d’une résidence principale.

Les deux garanties exigées

Pour financer un bien immobilier destiné à la location, les banques demandent le plus souvent la couverture basique suivante :

• la garantie Décès assurant le remboursement du capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur, à hauteur de la quotité assurée. Elle protège ainsi la banque, mais aussi les héritiers, qui n’ont pas à supporter le poids de l’emprunt immobilier ;

• la garantie PTIA (Perte totale et irréversible d’autonomie) lorsque l’assuré se trouve en situation d’invalidité totale l’empêchant définitivement d’exercer une activité professionnelle et nécessitant l’assistance d’une tierce personne pour les actes essentiels de la vie courante. Là encore, l’assurance rembourse le capital restant dû en fonction des modalités prévues au contrat.

Un niveau de garanties adapté au financement locatif

Dans un investissement locatif, qui consiste à acquérir un bien immobilier destiné à la location, le risque est analysé différemment par la banque. Contrairement à une résidence principale, le remboursement du prêt immobilier ne repose pas exclusivement sur les revenus professionnels de l’emprunteur. En effet, les loyers perçus participent à l’équilibre financier de l’opération en remboursant le crédit.

Le risque d’impayé lié à une incapacité temporaire de travail ou à une baisse de ressources en raison d’une invalidité est donc perçu comme plus limité. En cas de difficulté, le bien locatif peut également être revendu plus facilement qu’un logement occupé à titre principal. Cette assurance de prêt immobilier locatif permet ainsi d’adapter le niveau de protection aux spécificités de l’investissement.

Pourquoi ajouter des garanties complémentaires pour un investissement locatif ?

Selon votre situation personnelle, votre niveau d’endettement et l’équilibre financier du projet, des garanties complémentaires peuvent sécuriser davantage votre investissement.

L’incapacité temporaire de travail (ITT)

La garantie ITT intervient en cas d’arrêt de travail prolongé (maladie ou accident). Après application d’un délai de franchise (entre 30 et 180 jours), l’assureur prend en charge tout ou partie des mensualités pendant la période d’incapacité.

Elle peut être déterminante lorsque les loyers ne couvrent pas intégralement la mensualité ou lorsque votre situation financière laisse peu de marge de manœuvre.

Bon à savoir

Il est important de vérifier la définition de l’incapacité retenue par le contrat :

– liée à l’activité exercée : la garantie joue si vous ne pouvez plus exercer votre profession habituelle ;

– “toutes” professions : la prise en charge n’intervient que si vous êtes dans l’impossibilité d’exercer toute activité professionnelle, ce qui est plus restrictif.

L’invalidité permanente (IPP/IPT)

Les garanties invalidité permanente totale (IPT) et invalidité permanente partielle (IPP) interviennent lorsque la capacité de travail de l’assuré est réduite de façon durable, après consolidation de son état de santé. L’IPT correspond à un taux d’invalidité supérieur à 66 %, et l’IPP entre 33 % et 66 %. Selon les conditions prévues au contrat, l’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités du prêt, proportionnellement au taux d’invalidité reconnu.

La garantie perte d’emploi

Réservée aux salariés en CDI, la garantie perte d’emploi prend en charge les échéances d’un prêt immobilier uniquement en cas de licenciement économique, dans les limites prévues au contrat (conditions d’ancienneté de 6 à 12 mois, franchise, durée d’indemnisation limitée à 24 ou 48 mois pendant la vie du contrat).

Elle peut sécuriser votre projet lorsque le paiement des échéances dépend en partie de la stabilité de votre emploi.

Les garanties liées aux maladies non objectivables (MNO)

Certaines pathologies dites maladies non objectivables (MNO), comme les affections dorsales, les troubles psychiques ou l’épuisement professionnel, peuvent être exclues ou soumises à des conditions restrictives avec des contrats standards (nombre minimal de jours d’hospitalisation ou intervention chirurgicale). Or, ces situations constituent une cause fréquente d’arrêt de travail.

La garantie MNO permet ainsi d’étendre la prise en charge de l’ITT à ces pathologies. Lorsqu’elle est incluse au contrat, l’assureur peut alors prendre en charge tout ou partie des mensualités du prêt immobilier, d’après les modalités prévues au contrat.

Bon à savoir 

Pour sécuriser davantage votre investissement locatif, vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Cette dernière couvre les défauts de paiement du locataire et, en fonction du contrat, certains frais de contentieux ou dégradations. La GLI peut être souscrite directement ou via votre gestionnaire locatif. La prime est déductible de vos revenus fonciers.

La garantie Visale constitue une alternative gratuite à la GLI. Elle couvre les loyers impayés et les dégradations locatives causées par certains profils de locataires (les jeunes de moins de 30 ans ou en mobilité professionnelle, les locataires de plus de 30 ans sous conditions de ressources, ainsi que les travailleurs saisonniers).

Quelles quotités d’assurance emprunteur choisir pour couvrir son investissement locatif ?

La quotité correspond au pourcentage du capital emprunté couvert par l’assurance. Elle détermine la part du prêt immobilier qui sera remboursée par l’assureur en cas de sinistre.

En cas d’emprunt individuel

Si vous financez seul votre investissement locatif, la quotité est fixée à 100 %, garantissant le versement intégral du capital restant dû.

En cas de co-emprunt

À deux, la quotité totale doit couvrir au minimum 100 % du capital, mais elle peut aller jusqu’à 200 % en fonction de la répartition choisie :

• 50/50 ;

• 70/30 ;

• 100/100.

Plus la quote-part est élevée, plus la protection est importante, mais plus le coût de l’assurance augmente.

En cas d’investissement via une SCI ou en SCPI

En société civile immobilière (SCI), l’emprunt est contracté par la société, en revanche la souscription de l’assurance de prêt est réalisée par les associés. Les quotités doivent couvrir 100 % du prêt, mais ces dernières peuvent être réparties librement entre eux en fonction :

• de leur participation au financement ;

• de leurs revenus ;

• de leur âge ou de leur profil de risque.

Pour un achat de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) à crédit, l’emprunt est souscrit à titre personnel. La logique de quote-part rejoint alors celle d’un investissement locatif classique : 100 % seul, ou répartition entre les co-emprunteurs.

L’assurance emprunteur est-elle déductible des revenus fonciers ?

Au même titre que les intérêts d’emprunt, les cotisations d’assurance emprunteur relatives à un investissement locatif sont considérées comme des charges foncières déductibles.

Concrètement, les cotisations versées pour garantir le remboursement d’un crédit destiné à un investissement locatif peuvent être déduites de vos revenus fonciers :

• si vous êtes propriétaire bailleur ;

• si le bien est effectivement loué et génère des revenus fonciers ;

• et si vous avez opté pour le régime réel (le micro-foncier ne permet pas la déduction au réel des charges).

La déclaration s’effectue via le formulaire 2044, sur la même ligne que les intérêts d’emprunt.

Si cette déduction ne diminue pas directement le montant de la cotisation, elle réduit en revanche la base imposable soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus l’effet fiscal est important

Bon à savoir 

L’assurance emprunteur protège le remboursement de votre crédit. En revanche, elle ne couvre pas les dommages pouvant affecter le bien lui-même.

Pour un logement mis en location en copropriété, la loi Alur de 2014 impose au propriétaire bailleur de souscrire une assurance Propriétaire non occupant (PNO) couvrant :

– la responsabilité civile du propriétaire ;

– les sinistres survenant pendant une période de vacance locative ;

– les dommages non imputables au locataire (vice de construction, défaut d’entretien, etc.).

Comment optimiser le coût de son assurance emprunteur dans un investissement locatif ?

L’assurance emprunteur peut représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du crédit. Optimiser ce poste de dépense est essentiel en investissement locatif, car la rentabilité se joue parfois à quelques points près. Afin de choisir la meilleure assurance emprunteur adaptée à votre investissement locatif, il est conseillé de comparer différentes offres. Pour bien choisir votre assurance de prêt, il ne s’agit pas de réduire la protection à tout prix, mais de trouver le bon équilibre entre niveau de garantie et coût global.

Comparer le contrat groupe et la délégation d’assurance

Lors de la mise en place du prêt, la banque propose systématiquement son contrat groupe. Ce contrat collectif repose sur une mutualisation des risques : les tarifs sont standardisés et peu personnalisés. Or, depuis la loi Lagarde de 2010, vous êtes libre de choisir une assurance externe grâce au principe de délégation d’assurance. Cette solution vous permet de comparer différentes offres d’assurance emprunteur et d’opter pour un contrat :

• présentant des garanties au moins équivalentes à celles exigées par la banque ;

• plus finement adapté à votre âge, votre profession et votre état de santé ;

• souvent plus compétitif en termes de tarif.

La délégation d’assurance vous permet de trouver un contrat plus avantageux pour un investissement locatif, où l’enjeu est d’optimiser chaque charge, tout en vous faisant réaliser des économies significatives sur la durée du prêt.

Bon à savoir

Depuis la loi Lemoine de 2022, il est possible de résilier et de remplacer son assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité, sous réserve de respecter l’équivalence de garanties exigée par la banque. Vous pouvez ainsi optimiser votre contrat d’assurance même après la signature de l’offre de prêt.

Adapter les garanties à votre stratégie d’investissement

Le niveau de couverture doit être cohérent avec la structure financière de votre projet. Si votre investissement s’autofinance avec les loyers, vous pouvez :

• limiter les garanties au socle exigé par la banque ;

• ajuster les quotités entre co-emprunteurs.

En revanche, si le remboursement dépend en partie de vos revenus professionnels ou si votre taux d’endettement est déjà élevé, une couverture plus large (IPT, IPP, ITT) peut alors sécuriser davantage votre opération.

Vérifier attentivement exclusions et délais

Le prix d’une assurance emprunteur ne doit pas être le seul critère d’analyse. Deux contrats affichant un tarif proche peuvent offrir un niveau de protection très différent.

Il est essentiel de vérifier attentivement les conditions du contrat, notamment :

• les exclusions : certaines activités sportives à risque, professions spécifiques ou pathologies (maladies non objectivables) peuvent être exclues ou faire l’objet de restrictions particulières ;

• les délais de carence : période d’attente suivant la signature du contrat pendant laquelle certaines garanties ne s’appliquent pas même en cas de sinistre ;

• les franchises en cas d’ITT : durée pendant laquelle aucune indemnisation n’est versée après un arrêt de travail (30, 60, 90 ou 180 jours) ;

• le mode d’indemnisation : forfaitaire, l’assureur rembourse la mensualité selon la quotité assurée ; indemnitaire, la prise en charge est calculée en fonction de la perte réelle de revenus.

Ces éléments déterminent la qualité de votre couverture en cas de sinistre. Un contrat moins cher mais très restrictif peut, à terme, fragiliser votre investissement. L’objectif est d’identifier la meilleure assurance de prêt immobilier en fonction de votre profil et de votre projet.

Pourquoi choisir une assurance emprunteur Alptis ?

Chez Alptis, nos offres d’assurance emprunteur sont conçues pour s’adapter au profil et à la stratégie de chaque investisseur, notamment dans le cadre de projets locatifs.

Vous bénéficiez :

• jusqu’à 60 % d’économies potentielles en optant pour un contrat individuel plutôt qu’un contrat groupe ;

• de garanties au moins équivalentes à celles exigées par votre banque pour sécuriser votre financement en toute conformité ;
• d’une protection personnalisée, adaptée à votre projet immobilier et à votre situation, couvrant les risques de décès, de PTIA, d’invalidité ou d’incapacité.

Que vous mettiez en place un nouveau financement ou que vous souhaitiez optimiser un crédit immobilier en cours, demandez votre devis personnalisé d’assurance emprunteur, gratuit et sans engagement.