Quelle est la différence entre SCPI et SCI ?
Lorsque vous vous lancez dans l’investissement immobilier, il peut être difficile de savoir vers quel type de placement se tourner. Si la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et la SCI (Société Civile Immobilière) sont toutes deux des sociétés civiles permettant d’investir dans l’immobilier, elles présentent toutefois des différences notables en termes d’objectifs, d’horizon de placement, de gestion ou encore de rentabilité. Découvrez les avantages et les subtilités de ces deux types d’investissement afin de faire le meilleur choix.
Modifié le 29 janvier 2026
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SCPI et SCI : qu’est-ce que c’est ?
La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, aussi appelée “pierre-papier”, est un organisme de placement indirect ayant pour objectif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Il permet de percevoir chaque mois ou chaque trimestre un revenu, sans être contraint par la gestion en direct par l’investisseur. Ce type de placement est non-côté en bourse et possède généralement un horizon de placement à moyen ou long terme (en moyenne 10 ans).
Quant à la SCI, Société Civile Immobilière, elle permet à plusieurs associés d’investir dans l’immobilier à plusieurs. Si elle est souvent utilisée comme solution de transmission de biens immobiliers au sein d’une famille (SCI familiales), elle peut également servir à générer des profits.
Dès lors, ces SCI ne peuvent pas être commercialisées en direct : elles ne sont éligibles qu’aux contrats d’assurance-vie et de capitalisation. Ce sont celles-ci qu’il convient de comparer avec les SCPI afin de comprendre correctement les avantages et les spécificités des deux placements financiers.
Tout savoir sur la SCPI en direct et en assurance-vie
Fonctionnement, avantages, modalités : nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans l’acquisition de parts de SCPI, que cela soit en direct ou en assurance-vie.
Le fonctionnement de la SCPI
La SCPI repose sur le principe de la gestion collective immobilière pour le compte de tiers. En d’autres termes, elle collecte les capitaux auprès des différents “associés” qu’elle investit dans des biens immobiliers situés dans des zones économiques dynamiques. La SCPI est alors propriétaire des actifs immobiliers et les épargnants sont porteurs des parts de la SCPI.
Investir en SCPI permet de percevoir des revenus réguliers en contrepartie des placements. Ces revenus proviennent à la fois des loyers perçus par la société et de la revalorisation du capital. Les montants sont définis proportionnellement à la quote-part du capital que chaque épargnant détient.
SCPI : acquisition en direct ou en assurance-vie ?
L’investissement en SCPI peut être réalisé de deux manières : en direct, auprès de sociétés de gestion (à comptant, à crédit ou en démembrement), ou par le biais de l’assurance-vie.
L’investissement en direct permet ainsi d’acquérir des parts nominatives auprès d’une société de gestion sur le marché primaire ou secondaire. L’épargnant devient alors directement associé de la SCPI. Voici plusieurs spécificités à connaître sur la SCPI en direct :
- Les loyers perçus sont nets de frais de gestion ;
- Vous avez accès à un large éventail de SCPI ;
- Il est nécessaire de créer un dossier de souscription par SCPI ;
- Les délais de jouissance sont en règle générale d’un trimestre minimum ;
- Les frais d’entrée sont en moyenne de 10% ;
- Les délais de revente sont parfois élevés.
Dans l’autre cas, l’assureur acquiert des parts de SCPI qu’il propose ensuite dans le cadre du contrat d’assurance-vie et qui sont assimilées à des unités de compte. C’est une solution avantageuse pour tout épargnant souhaitant faire fructifier un capital. Nous avons listé quelques spécificités de l’investissement via l’assurance-vie :
- Un seul dossier est nécessaire quel que soit le nombre de SCPI ;
- Vous pouvez choisir le montant que vous souhaitez investir dans chaque SCPI ;
- Vous n’avez pas l’obligation d’acheter un nombre de parts entier ;
- Le délai de jouissance est en moyenne d’un mois ;
- Les choix de SCPI sont plus restreints ;
- Les frais d’entrée sont en moyenne de 8%.
La fiscalité de la SCPI
La fiscalité est également un point de différence majeur entre les deux systèmes d’investissement de SCPI. Dans le cas de l’acquisition en direct, les revenus perçus sont imposables au prorata des parts détenues dans le capital. Notez que dans le cadre d’un emprunt bancaire, les intérêts du crédit sont déduits des revenus imposables.
La SCPI en assurance-vie dispose d’une fiscalité intéressante pour les épargnants. En effet, les loyers et les plus-values ne sont pas imposés tant qu’il n’y a aucun rachat.
Tout savoir sur la SCI en assurance-vie
Autre méthode d’investissement, les SCI sous forme d’unités de compte permettent de diversifier ses placements dans l’immobilier. Découvrez tout ce qu’il faut connaître sur la SCI en assurance-vie.
Le fonctionnement de la SCI
Les SCI telles que nous l’entendons ne peuvent pas se commercialiser en direct. Elles ne sont éligibles, nous l’avons vu, qu’aux contrats d’assurance-vie et de capitalisation. Ces SCI fonctionnent comme des “fonds de fonds immobiliers”.
C’est donc en achetant des parts de SCI via son contrat d’assurance-vie qu’il est possible d’investir dans différents supports immobiliers (SCPI, l’OPCI ou encore de l’immobilier en direct). La SCI s’avère donc être une solution efficace pour diversifier ses placements dans différentes catégories d’immobilier.
La fiscalité de la SCI
Si les SCI ne sont éligibles qu’aux contrats d’assurance-vie et de capitalisation, la fiscalité est par conséquent celle de l’assurance-vie. Elle n’a donc pas, de la même manière que la SCPI en assurance-vie, de bénéfices à déclarer et d’impôts à payer. Les intérêts ayant été générés par votre placement ne seront, là aussi, imposés qu’en cas de rachat.
SCPI en direct et SCPI ou SCI via assurance-vie : quelles différences ?
Tableau récapitulatif des différences entre les SCI et les SCPI, en direct ou en assurance-vie :
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| – | SCI via assurance-vie | SCPI via assurance-vie | SCPI en direct |
|---|---|---|---|
| Objectif | Investir dans de l’immobilier sous toutes ses formes avec un objectif de placement à moyen terme | Faire fructifier son capital, protéger les personnes de son choix et transmettre un patrimoine | Bénéficier de revenus complémentaires réguliers et se constituer un patrimoine immobilier |
| Composition | Immobilier en direct, en indirect, SCPI et OPCI | Immobilier en direct (immeubles, bureaux, commerces…) | Immobilier en direct (immeubles, bureaux, commerces…) |
| Frais d’entrée | Frais d’entrée de 0 à 3% | Frais d’entrée de 0 à 10% | Frais d’entrée de 0 à 12% |
| Frais de gestion | Autour de 1% par an | Entre 1% et 1,2% par an | Aucun |
| Horizon de placement recommandé | moyen terme | Moyen ou long terme | Moyen ou long terme |
| Fiscalité | Fiscalité de l’assurance-vie | Fiscalité de l’assurance-vie | Fiscalité de l’immobilier |
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Questions fréquentes sur les différences entre SCI et SCPI
La SCI (société civile immobilière) est une structure juridique qui permet de gérer directement des biens immobiliers à plusieurs. Elle est souvent créée dans un cadre familial, pour transmettre un patrimoine ou investir ensemble. Les associés de la SCI détiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport, et peuvent ainsi gérer librement les décisions liées aux biens : achat, location, revente ou travaux.
La SCPI (société civile de placement immobilier), quant à elle, est un produit d’investissement collectif. Les investisseurs achètent des parts dans une SCPI qui détient et gère un parc immobilier diversifié pour leur compte. En retour, ils perçoivent des revenus de la SCPI issus des loyers encaissés, sans avoir à gérer les biens eux-mêmes.
Entre SCI et SCPI, le mode de gestion est l’un des points clés. La SCI offre une gestion personnalisée, où les associés peuvent ainsi décider ensemble des grandes orientations. Tandis que la SCPI repose sur une gestion déléguée, idéale si vous ne souhaitez pas vous impliquer directement.
Autre différence importante : les SCPI offrent une meilleure mutualisation du risque grâce à un portefeuille de biens souvent large et diversifié. À l’inverse, la SCI est généralement centrée sur un ou plusieurs biens ciblés, parfois plus coûteuse à gérer et à entretenir.
Enfin, la liquidité des parts varie. Les parts dans une SCPI sont plus faciles à céder via le marché secondaire ou le rachat par la société de gestion. Revendre des parts de SCI peut être plus complexe, notamment en cas de mésentente entre les associés.
La fiscalité d’une SCI dépend du régime choisi. Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu : les associés déclarent les loyers perçus au prorata de leurs parts, comme des revenus fonciers. Il est aussi possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet d’amortir les biens mais modifie en profondeur l’imposition à la revente.
Dans le cas de la SCPI, les revenus perçus sont également des revenus fonciers à déclarer. Cependant, selon la nature des investissements (logements, bureaux, commerces), les performances passées peuvent aussi générer des revenus financiers ou des plus-values immobilières. Il est essentiel de consulter les bulletins d’information de la SCPI pour suivre la nature exacte des revenus distribués.
La SCI permet de gérer directement les biens, en adaptant les décisions aux objectifs des associés. C’est une solution qui séduit pour la création d’un patrimoine immobilier familial ou la planification de la succession, notamment via la transmission des parts sociales de la SCI. Toutefois, elle demande du temps, une bonne organisation entre les associés, et une certaine connaissance des règles juridiques et fiscales.
La SCPI est une solution plus passive. Elle convient à ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion. Les SCPI offrent un accès à un marché immobilier large, avec un ticket d’entrée réduit, souvent dès quelques milliers d’euros. Cependant, les rendements ne sont pas garantis et dépendent de la santé du marché, du taux d’occupation et des choix opérés par la société de gestion.
Pour un projet de transmission ou de gestion familiale, créer une SCI peut s’avérer judicieux. Elle permet de structurer un investissement immobilier sur mesure, avec un cadre souple et adaptable. Les membres de la famille peuvent ainsi participer à la constitution et à la gestion d’un patrimoine commun.
En revanche, si vous cherchez à investir dans une SCPI pour percevoir des loyers et les reversements réguliers sans effort de gestion, cette formule est plus adaptée. La SCPI est un outil pertinent pour diversifier votre épargne tout en accédant à des segments de marché immobilier autrement inaccessibles en direct (bureaux, logistique, santé…).